Архив, Заявка на поиск

Цитадели заполярья

Заполярные земли

Региональное
законодательство

Поиск работы в заполярье

Кто здесь живет?

Кто прославился?

Как «вытянуть» ипотеку

[2009-01-23]

Жизнь есть жизнь - люди, несмотря на кризисы, рождаются, влюбляются, женятся. А значит, обзаводятся собственным жильем. До недавнего времени выручала ипотека. Но сегодня многие считают это предприятие делом весьма рискованным. Мало того, уже оформившие ипотечный кредит столкнулись с трудностями: потеряв доходы, работу, не могут своевременно рассчитываться с банковскими кредитами. Но, как выяснилось, на помощь рассчитывать можно.
По данным Росрегистрации, на начало 2009 года ипотечными кредитами воспользовались порядка 800 тысяч российских семей. А насколько в области оказалось развитым ипотечное кредитование? По словам Бориса Мозголина, заместителя губернатора, начальника департамента экономики, меры государственной поддержки населения, желающего купить жилье, разработаны.
Ипотека в нашей области действует с 2002 года, но широкий масштаб она приобрела только к 2003-2004 году. По оценке специалистов областной администрации, общее количество выданных ипотечных кредитов по региону приближается к 15 тысячам. Для понимания ситуации Борис Сергеевич приводит пример:
- В 2008 году наши строители сдали 520 тысяч квадратных метров жилья (после 90-х годов это наилучший результат). Так вот весь объем ипотеки в области примерно равен годовому объему строительства. Поэтому у власти есть все основания считать, что этот процесс у нас развивался успешно.
Но в условиях кризиса он существенно затормозился. Строители сворачивают свои программы, банки повышают процентные ставки по кредитам, ужесточают условия кредитования. Население же, оказавшееся в сложном финансовом положении, уже не может решиться на покупку жилья. Какова ближайшая перспектива? Что будет с ипотекой?
- Объем строительства и возможность финансирования - это некий баланс рынка между спросом и предложением. Помните, были времена, когда строители много строили, но никто не покупал жилье? -рассказывает заместитель губернатора. -Тогда-то и появился механизм ипотеки, то есть власть создала механизм спроса. И вот население откликнулось на выгодные условия: минимум документов, невысокие процентные ставки.
Но дальше вновь проблема - не успевали строители. Как только предложений стало меньше, возник неудовлетворенный спрос, а значит, и появились люди, желающие заработать в этой ситуации, появилась некая спекулятивная характеристика. Судите сами: ипотечный кредит можно было получить в банке под 12 процентов (это эффективная ставка), а жилье росло в цене в среднем на 26 процентов в год. Выгодно! Разумеется, самая гипертрофированная и показательная ситуация сложилась в Москве, где цены превысили пять тысяч долларов за квадратный метр. У Томска более скромные масштабы, но тенденция сохранялась.
Что же произошло сейчас? Убираем спекулятивную часть, поскольку ипотечные ставки существенно выросли, выгоды такой нет. А потому часть инвестиций с этого рынка уходит. А во-вторых, снижается покупательная способность населения...
- Мы ожидали, что средняя заработная плата к концу года по Томску составит 18 тысяч рублей, а получили лишь 17,3 тысячи. Покупательная способность снизилась. В то же время банки, попав в трудную ситуацию, поняли, что очень непросто покупать деньги за рубежом, что надо ориентироваться на своих вкладчиков. А раз так, продолжили свои ипотечные программы, но при этом серьезно ужесточили требования к заемщикам: непременный первоначальный взнос 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья, предоставление официальной справки формы 2 НДФЛ (чтобы понять, насколько корректна эта справка, банковская служба безопасности сверяет данные с Пенсионным фондом). И, на мой взгляд, это вполне обоснованно, так принято во всем мире, - говорит Борис Мозголин.
Произошли изменения и с точки зрения предложения. Сегодня строительные предприятия более реально подходят к своим программам. Стоит признать, что стратегия жилищного строительства на 2009-2011 годы в связи с осложнившейся экономической ситуацией в области явно меняется. Так, уже известно, что вместо определенных ранее пяти зон жилой застройки на территории Томска все усилия строителей и властей будут сосредоточены на возведении комплекса в районе-миллионнике Солнечная Долина. По оценкам начальника департамента экономики, в строительной отрасли может произойти сокращение объемов производства от 30 до 50 процентов. Однако сегодня более критичным все-таки становится спрос...
- И мы должны помочь снова правильно этот спрос сформировать, - уверен Борис Мозголин. - На мой взгляд, в этих условиях новое качество приобретают федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и наш региональный оператор - региональное ипотечное агентство Томской области (РИАТО). Замечу, в РИАТО в уставном капитале агентства 90 процентов средств принадлежит области. Сегодня нам удалось получить лимиты на выкуп вторичных закладных в объеме до ста кредитов в месяц. К примеру, в 2008 году, когда все банки работали на этом рынке, ипотечное агентство в условиях жесткой конкуренции выдавало до 30 процентов ипотечных кредитов. Сегодня же получается, что государство замещает на рынке коммерческие банки, предоставляя ипотечные кредиты.
Насколько агентство сможет удовлетворить спрос? По данным Росрегистрации, в прошлом году было зарегистрировано около 4700 ипотечных кредитов, то есть примерно 400 кредитов в месяц. Теперь на рынке ипотеки остались такие игроки, как РИАТО (от имени государства и областной власти), крупные государственные банки (Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Росбанк, Россельхозбанк) и ряд коммерческих банков. По оценке Бориса Мозголина, РИАТО готово выдавать от 200 до 300 кредитов ежемесячно.
Другой вопрос, придет ли потребитель за этим кредитом? Конечно, надо понимать настроение человека в кризисной ситуации, когда он пытается пересмотреть свои возможности. Эксперты отмечают, что в некоторых государственных банках падение спроса на ипотечные кредиты произошло в пять раз. Поэтому аналитики считают, что ипотечные кредиты люди будут брать в два-пять раз меньше, чем раньше, несмотря на то, что банки будут готовы их предоставлять. Конечно, для того, чтобы человек купил жилье, необходима серьезная мотивация.
- Областная власть пытается стимулировать развитие ипотеки на территории области, - пояснил Мозголин. - Сейчас у нас работают две областные программы, позволяющие бюджетникам получить субсидию на первоочередной ипотечный взнос, а также субсидировать процентную ставку.
Своя программа, направленная на развитие ипотеки, есть и у муниципальной власти. Она рассчитана на 2009-2011 годы.
В данном случае речь идет об увеличении мер господдержки для приобретающих новые квартиры у застройщика по ипотечному кредиту или участвующих в долевом строительстве. С 2009 года субсидирование в течение первых трех лет составит 14 процентов кредитной ставки для супругов - бюджетников, 12 процентов - для семей, где один из супругов бюджетник, и 10 процентов - для семей, работающих в рыночном секторе.
Областной бюджет также может оказать поддержку в приобретении жилья. К примеру, согласно Закону «О предоставлении социальной выплаты гражданам на приобретение (строительство) жилого помещения в Томской области» помощь будет заключаться в погашении бюджетными средствами в течение трех лет семи процентов из ставки по ипотечному кредиту. Помощь смогут получить жители области, вставшие на учет в качестве нуждающихся в жилье до 1 января 2008 года. При этом срок строительства не должен превышать двух лет, а стоимость одного квадратного метра площади не должна превышать 40 тысяч рублей. Размер общей площади жилого помещения, принимаемого для расчета субсидирования процентной ставки, следующий: для одинокого гражданина - 33 квадратных метра; для семьи из двух человек - 42 квадратных метра; 18 квадратных метров на одного члена семьи для семей составом три и более человек. На финансирование программы из средств городского бюджета будет выделено 300 миллионов рублей. На условиях софинансирования предполагается привлечь 30 миллионов внебюджетных рублей и три милллиарда рублей - это кредитные средства банков. Реализация всех мероприятий программы - а это признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, формирование и утверждение списка участников и субсидирование части процентной ставки - рассчитана на четыре года.
Как отмечают эксперты, этот закон максимально открыт для граждан: под его действие попадают работники не только бюджетных организаций, но и коммерческих предприятий. В 2009 году на эти цели из областного бюджета будет выделено 100 миллионов рублей, а количество получателей бюджетной поддержки может достигнуть трех тысяч человек. По прогнозам, на каждый бюджетный рубль, выделенный по данному направлению, в строительную отрасль будет привлечено в семь раз больше внебюджетных средств.
По словам Мозголина, бюджетники также смогут получить единовременную социальную выплату до 250 тысяч рублей на оплату первоначального взноса по кредиту.
Что нужно сделать, чтобы поучаствовать в этой программе? Все заявки из отраслей (по нуждаемости человека) стекаются в департамент строительства. В мэрии есть своя программа, в которой все прописано: куда, к кому обращаться. Кстати, сейчас власть пытается объединить усилия, чтобы человек получил и первоначальный взнос, и субсидированную процентную ставку.
Аналитики уже просчитали, что если человек воспользуется всевозможными преференциями, то у него процентная ставка в течение трех лет будет на уровне 5,5 процента.
- Таким образом, власть пытается скомпилировать все возможности областного и
муниципального бюджетов, пути взаимодействия с банками. В частности, мы поручили РИАТО выступить партнером Сбербанка, работающего на рынке первичного жилья. В результате человек будет иметь гарантию, что его не обманут, что дом будет достроен в срок, что право собственности будет оформлено, - объясняет Борис Мозголин.
Определяется же, какой дом достроят, а какой нет, легко. Во-первых, банк считае, что дом можно кредитовать, если закончены строительно-монтажные работы. А во-вторых, специалисты областной администрации, РИАТО знают, кто этот дом возводит, учитывают все риски, надежность строителей, да и банки, выдавая кредит, всегда проводят мониторинг финансового состояния строительного предприятия.
Считается, что 2008 год стал переломным для банковской системы страны: более десяти процентов ипотечных заемщиков сегодня оказались в сложной финансовой ситуации, а низкая платежеспособность повлекла за собой ощутимые убытки. К тому же стоит учесть, что и ситуация на рынке труда тоже не внушает оптимизма. Согласитесь, многим нашим согражданам, купившим ипотечные квартиры, остается надеяться только на поддержку государства. И, как выяснилось, оно готово оказать определенную помощь.
- Не стоит сбрасывать со счетов, что это кредитные отношения. Человеку нужно самому ответственно подходить к решению взять ипотечный кредит, - напоминает Борис Мозголин. - Стоит признать, что наличие дефолтов - неотъемлемая часть жизни. Приведу данные по РИАТО. Более чем на три тысячи кредитов, которые оформило агентство за 2003-2008 годы (за пять лет) произошло 24 дефолта, причем 20 из них урегулировали в досудебном порядке. По РИАТО процент таких случаев около одного. В мировой практике дефолты могут достигать 5-7 процентов. Мы провели мониторинг по банкам. Говорят, что с такими проблемами население уже начало обращаться. Но пока это в пределах нормы.
Что сделает государство, банки, если у заемщиков резко уменьшатся доходы для уплаты процентов? Федерация создала агентство реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Его дочерняя компания - АИЖК. Итак, если человек купил экономичное жилье для проживания, а не для спекулятивных целей (это все просто рассчитывается), то агентство готово на период этого трудного времени его перекредитовать. Кстати, АИЖК готово выдавать кредиты и коммерческим банкам.
Региональное ипотечное агентство находится на ул. Киевской, 76. По телефону 56-09-27 специалисты готовы ответить все вопросы, которые возникнут в сложной ситуации.
По оценке экспертов, покрытие ипотечных кредитов под эти нормативы составляет около 50 процентов. То есть практически половина населения, купившего квартиры, будет защищена.
Однако, справедливости ради, вспомним, что есть категория людей, покупавших более качественные, большие и дорогие квартиры в силу того, что доходы у них выше. В этой ситуации государство уже не вмешивается, а риски разделяют между собой человек, взявший кредит, и банк. Разумеется, и в этом случае банк заинтересован в том, чтобы этот кредит остался у него на обслуживании. Поэтому практически все банки либо разработали, либо разрабатывают свои программы по реструктуризации ипотечных кредитов.
Пессимисты утверждают: стоит опасаться того, что проблема несвоевременной выплаты ипотечных кредитов станет массовой. Но зам. губернатора убежден, что в 2009 году эта проблема не будет носить массового характера.
- Наша задача - чтобы падение произошло не больше, чем в два раза, а значит, надо бы выдать 2-2,5 тысячи кредитов. Финансово мы к этому готовы.
Конечно, всех желающих купить жилье, рассчитывающих на ипотечный кредит, интересует главный вопрос: как вырастет ипотека? По прогнозам специалистов, в 2008 году эффективная ставка держалась на уровне 11-13 процентов (в зависимости от банка). На сегодняшний день Сбербанк, РИАТО предполагают, что у них ставки будут колебаться от 14 до 16 процентов, остальные банки дают прогноз - от 16 до 20 процентов.